Zadatek – skutki zastrzeżenia w umowie zadatku

Pojęcie zadatku oznacza sumę pieniężną lub rzecz daną przy zawarciu
umowy (w takim znaczeniu pojęcie to występuje właśnie w treści art.
394 kodeksu cywilnego, dalej kc), a także – służy do określenia postanowienia umownego, w którym zastrzeżono wydanie
owej sumy pieniężnej lub rzeczy.

Zadatek jest dodatkowym postanowieniem umownym,
które wzbogaca treść umowy poza postanowienia konieczne. Jego celem  jest zwiększenie prawdopodobieństwa, że umowa
zostanie wykonana zgodnie z jej treścią (zabezpieczenie wykonania umowy).

Wprowadzenie do umowy
zapisów dotyczących zadatku jest zależne wyłącznie od woli stron. Przepis art.
394 kc daje możliwość odmiennego uregulowania tego rodzaju zabezpieczenia
wykonania umowy. Dopiero brak postanowień umownych skutkuje, że kwestię zadatku
należy rozumieć tak, jak wskazuje treść art. 394 kc. Aby właściwie
zinterpretować skutki przekazanego przy zawieraniu umowy zadatku – należy w
pierwszej kolejności odszukać stosownych zapisów w umowie. W ich braku –
przeanalizować kwestie zwyczaju. W celu ustalenia, czy między stronami umowy obowiązuje
zwyczaj wprowadzający odmienności w stosowaniu art. 394 kc, należy przeanalizować
istniejące dotychczas stosunki prawne między stronami. Dopiero, jeśli między
danymi stronami nie da się ustalić takiego zwyczaju, a nadto gdy w treści umowy
brak jest regulacji skutków dania zadatku –  należy stosować art. 394 kc, czyli, że wręczenie
przy zawarciu umowy sumy pieniężnej lub rzeczy będzie miało skutki wskazane w
treści tego przepisu.

Przedmiotem zadatku może być suma pieniężna albo
określona liczba rzeczy oznaczonych co do gatunku. Może być to także
rzecz oznaczona co do tożsamości, o ile możliwe jest wskazanie jej wartości. W
praktyce zadatek ma najczęściej wartość znacznie niższą od świadczeń
przewidzianych w umowie i nie powinien mieć wartości przewyższające wartość
świadczenia strony, która zadatek daje. Wyższą wartość zadatku należałoby uznać
za postanowienie sprzeczne z naturą stosunku prawnego.

Wręczenie zadatku powinno, lecz nie musi nastąpić w chwili zawarcia
umowy, lecz powinien być zachowany ścisły związek czasowy z tą chwilą. Strony mogą wprowadzić
do umowy postanowienia uznające za zadatek sumy lub rzeczy wręczone już po
zawarciu umowy. W braku jednak  takich zapisów
sumy te lub rzeczy będą traktowane przeważnie jako postać zaliczki, chyba że
wykładnia oświadczeń woli nakazuje przypisać im inny jeszcze sens.

Skutkiem
wręczenia zadatku w rozumieniu art. 394 kodeksu cywilnego jest powstanie dla
każdej ze stron uprawnienia do odstąpienia od umowy bez wyznaczania terminu
dodatkowego, w sytuacji niewykonania zobowiązania przez drugą stronę.

Zatem –  w razie niewykonania zobowiązania przez drugą
stronę – nie ma obowiązku wyznaczania jakichkolwiek terminów w celu
umożliwienia drugiej stronie spełnienia świadczenia (chyba że strony zastrzegły
w umowie inaczej), ale konieczne jest złożenie oświadczenia woli o odstąpieniu
od umowy. Dopiero złożenie drugiej stronie oświadczenia o odstąpieniu od umowy daje
prawo zachowania zadatku przez stronę, która go otrzymała, albo uprawnieninie
do żądania podwójnej wartości zadatku przez stronę, która go dała. Nie można
zatrzymać zadatku lub domagać się sumy podwójnej bez odstąpienia od umowy.

Niewykonanie umowy to sytuacja, w której z
chwilą nadejścia terminu spełnienia świadczenia – spełnienie to nie następuje z
powodu okoliczności, za które ponosi odpowiedzialność strona zobowiązana do
tego świadczenia, czyli: zawiniona niemożliwość świadczenia, zwłoka
strony zobowiązanej oraz odmowa strony uprawnionej przyjęcia świadczenia z tego
powodu, że z winy drugiej strony nie odpowiada ono umowie. Skutki takie nie
nastąpią natomiast w razie zwykłego opóźnienia strony zobowiązanej oraz w
wypadku niewykonania zobowiązania z powodu wszelkich innych okoliczności, za
które nie ponosi ona odpowiedzialności.

Kolejnym bardzo
istotnym skutkiem zastrzeżenia zadatku w 
umowie w rozumieniu art. 394 kc (bez innego umownego ukształtowania jego
skutków), jest zasada, że: zachowanie
zadatku po odstąpieniu od umowy (albo żądanie sumy podwójnej) jest surogatem odszkodowania. Oznacza to, że jeśli niczego innego nie
przewidziano w umowie, nie można domagać się naprawienia szkody w większej
wysokości, nawet gdy wartość tej szkody jest rzeczywiście wyższa, niż wartość
zadatku (podwójnej wysokości), podobnie jak nie można domagać się zmniejszenia
wysokości zadatku z powołaniem się na brak szkody lub jej niższą od zadatku
wysokość. Jednak – w razie niewykonania zobowiązania strona, która nie odstąpiła
od umowy, może dochodzić naprawienia szkody na zasadach ogólnych, a należne jej
odszkodowanie nie jest ograniczone do wartości zadatku lub jego podwójnej
wysokości. Natomiast, jeśli strona odstąpiła od umowy na podstawie art. 394 §
1, to nie może domagać się naprawienia szkody w pełnej wysokości na podstawie
art. 471 kc i następne.

Natomiast wykonanie
umowy ma ten skutek, że zadatek podlega zaliczeniu na poczet świadczenia
strony, która go dała. Jeżeli jednak świadczenie i zadatek nie są jednego
rodzaju, zadatek należy zwrócić. Obowiązek zwrotu zadatku przewidziany jest
nadto w wypadku zawarcia przez strony umowy rozwiązującej, a także niewykonania
umowy z powodu okoliczności, za które ponoszą odpowiedzialność obie strony albo
z powodu takich okoliczności, za które nie odpowiada żadna ze stron.

Roszczenia z tytułu
zadatku przedawniają się w terminach obowiązujących dla danego zobowiązania
umownego. Odstąpienie od umowy może nastąpić po ich upływie, ale
niedopuszczalne jest wówczas zatrzymanie danego zadatku.

Agnieszka
Zielińska-Heluszka

Adwokat