Rozwiązanie umowy najmu lokalu

Zgodnie z brzmieniem przepisu art. 659 § 1 Kodeksu cywilnego przez
umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez
czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić
wynajmującemu czynsz. Niemniej jednak przepis ten określa tylko te najważniejsze
elementy składające się na umowę najmu, a umowa ta niesie za sobą cały szereg
dalszych uprawnień i obowiązków stron. Umowa ta musi się również kiedyś
zakończyć – ulec rozwiązaniu. Umowa najmu lokalu ulegnie rozwiązaniu w
następujących sytuacjach: 1. wobec upływu czasu na jaki umowa najmu została
zawarta – umowa najmu zawarta na czas oznaczony, 2. wobec upływu okresu
wypowiedzenia – umowa została zawarta na czas nieoznaczony, a następnie złożono
oświadczenie o rozwiązaniu umowy za wypowiedzeniem, 3. wobec upływu okresu
wypowiedzenia – umowa została zawarta na czas oznaczony, ale przewidziano w
niej sytuacje, w których strona może złożyć oświadczenie o rozwiązaniu umowy za
wypowiedzeniem, 4. ze skutkiem natychmiastowym – złożono oświadczenia
wynajmującego lub najemcy – bez względu na czas trwania umowy najmu, 5. na mocy
porozumienia stron – bez względu na czas trwania umowy najmu. Umowa najmu
zawarta na czas oznaczony co do zasady wygasa wraz z upływem czasu na jaki
została zawarta. Powyższe nie wyklucza jednak jej rozwiązania ze skutkiem
natychmiastowym – wobec złożenia jednostronnego oświadczenia przez którąkolwiek
ze stron o jej rozwiązaniu, czy na mocy porozumienia stron. Porozumienie stron
w tym zakresie niweczy wszelkie wcześniejsze ustalenia stron, czy postanowienia
samej umowy najmu zawartej na czas oznaczony. Umowę najmu zawartą na czas
nieoznaczony można rozwiązać za wypowiedzeniem z zachowaniem terminu
wypowiedzenia zawartego w umowie, a jeżeli okres wypowiedzenia nie został
uregulowany w umowie, to zgodnie z okresami wypowiedzenia przewidzianymi w
Kodeksie cywilnym. Ustawowy termin wypowiedzenia umowy najmu lokalu, jeżeli
czynsz jest płatny miesięcznie, wynosi trzy miesiące licząc od końca miesiąca
kalendarzowego, w którym nastąpiło wypowiedzenie. Jeżeli czynsz jest płacony w
odstępach czasu dłuższych niż miesiąc – najem można wypowiedzieć najpóźniej na
trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego. Jeżeli czynsz jest
płacony w krótszych odstępach czasu niż jeden miesiąc to na trzy dni naprzód, a
gdy najem jest dzienny, na jeden dzień naprzód. Możliwe jest również
rozwiązanie za wypowiedzeniem umowy najmu zawartej na czas określony przed
upływem terminu, na który została zawarta. Powyższe wynika z zasady swobody
umów. Jeżeli strony określą w umowie warunki, na jakich będą mogły rozwiązać
umowę najmu za wypowiedzeniem, to umowę taką będzie można rozwiązać za
wypowiedzeniem przed jej zakończeniem. Rozwiązanie umowy najmu lokalu ze
skutkiem natychmiastowym przez wynajmującego jest możliwe w następujących
przypadkach: 1. najemca używa rzeczy w sposób sprzeczny z umową lub z
przeznaczeniem rzeczy i mimo upomnienia nie przestaje jej używać w taki sposób
albo gdy rzecz zaniedbuje do tego stopnia, że zostaje ona narażona na utratę
lub uszkodzenie, wynajmujący może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów
wypowiedzenia, 2. najemca lokalu wykracza w sposób rażący lub uporczywy
przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe
zachowanie czyni korzystanie z innych lokali w budynku uciążliwym, 3. najemca
lokalu dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy
płatności, pomimo, że wynajmujący udzielił mu dodatkowego terminu miesięcznego
do zapłaty zaległego czynszu. Rozwiązanie umowy najmu lokalu ze skutkiem natychmiastowym
przez najemcę jest natomiast możliwe w sytuacji kiedy: 4. wady najętego lokalu
są tego rodzaju, że zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domowników albo osób u
niego zatrudnionych, chociażby w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach; 5.
jeżeli w chwili wydania najemcy rzecz miała wady, które uniemożliwiają przewidziane
w umowie używanie rzeczy, albo jeżeli wady takie powstały później, a
wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w czasie odpowiednim,
albo jeżeli wady usunąć się nie dadzą. Rozwiązanie umowy najmu w drodze
porozumienia stron jest możliwe w każdym czasie. Wola stron w tym zakresie nie
doznaje żadnych szczególnych ograniczeń oczywiście poza tymi wynikającymi z
zasad ogólnych. Należy zauważyć, że zgodnie z przepisem art. 674 Kodeksu
cywilnego, jeżeli po upływie terminu oznaczonego w umowie albo w wypowiedzeniu
najemca używa nadal rzeczy za zgodą wynajmującego, poczytuje się w razie
wątpliwości, że najem został przedłużony na czas nieoznaczony. Aby jednak
doszło do automatycznego przedłużenia umowy najmu lokalu niezbędna pozostaje
zgoda wynajmującego na dalsze zamieszkiwanie najemcy. Przepis ten ma charakter
względnie obowiązujący i aby nie doszło do dorozumianego przedłużenia umowy na
dalszy okres można zastrzec w umowie najmu wyłączenie stosowania tej regulacji.

Radca prawny
Katarzyna Hałgas