Zniesienie współwłasności

O współwłasności (czy to nieruchomości,
czy rzeczy ruchomych) możemy mówić gdy własność tej samej rzeczy przysługuje
niepodzielnie kilku osobom (art. 195 Kodeksu cywilnego, dalej: k.c.). Każdy ze współwłaścicieli może samodzielnie
tj. bez zgody pozostałych rozporządzać swoim udziałem we współwłasności (art.
198 k.c.). Stan współwłasności może okazać się jednak problematyczny gdy
pomiędzy współwłaścicielami brak jest porozumienia co do sposobu zarządu, czy
też posiadania/korzystania z rzeczy wspólnej. Często jedynym wyjściem  z sytuacji może okazać się zniesienie
współwłasności.

Stosownie do treści art. 210 §
1 k.c., każdy ze współwłaścicieli może
żądać zniesienia współwłasności. Istotnym jest, iż roszczenie o zniesienie współwłasności
nie ulega przedawnieniu (art. 220 k.c.). Ograniczenie w żądaniu zniesienia
współwłasności może jednak wynikać z samej czynności prawnej pomiędzy
współwłaścicielami (art. 210 § 1 k.c.), bądź też z mocy przepisów
szczególnych np. w przypadku ustanowienia odrębnej własności lokalu, nie
można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej dopóki trwa
odrębna własność lokali. 

Do zniesienia współwłasności może dojść w
drodze porozumienia współwłaścicieli, a tym samym spisania stosownej umowy
zawierającej uzgodnienia stron. Przy czym umowa zniesienia
współwłasności nieruchomości dla swej ważności wymaga zachowania formy
aktu notarialnego. W przypadku
braku zgody co do samego zniesienia współwłasności lub też sposobu, współwłaściciel
może domagać się zniesienia współwłasności na drodze sądowej w trybie
postępowania nieprocesowego. 

Kodeks cywilny wyróżnia następujące
sposoby zniesienia współwłasności:

– podział rzeczy wspólnej,

– przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli,

– sprzedaż rzeczy wspólnej.

Istotnym jest, iż w przypadku
rozstrzygania przez Sąd, z jednoczesnym brakiem porozumienia stron co do
sposobu zniesienia współwłasności, Sąd winien zastosować ww. kolejność. 

Zgodnie z art. 211 k.c. każdy ze
współwłaścicieli może żądać, żeby zniesienie współwłasności nastąpiło przez
podział rzeczy.
Oczywistym jest, iż taki sposób zniesienia współwłasności może mieć
zastosowanie tylko w przypadku rzeczy podzielnych. Jednocześnie należy pamiętać,
że podział jest wyłączony w przypadku
kiedy byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym
przeznaczeniem rzeczy albo pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne
zmniejszenie jej wartości (art. 211 k.c.). Powyższe najczęściej ma
zastosowanie przy znoszeniu współwłasności nieruchomości. Dokonanie podziału rzeczy
wspólnej powinno nastąpić stosownie do wielkości udziałów we współwłasności. W
przypadku zniesienia współwłasności na mocy orzeczenia sądu, wartość
poszczególnych udziałów może być wyrównana przez dopłaty pieniężne, służące
wyrównaniu różnicy pomiędzy przyznaną częścią rzeczy, a wysokością posiadanego
w niej udziału.

Przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli, to
sposób zniesienia współwłasności, który ma zastosowanie przy niepodzielnych
rzeczach.  Przy sądowym
zniesieniu współwłasności stosownie do okoliczności rzecz może zostać przyznana
jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych (art. 212 § 2 k.c.).
Spłata stanowi wyrażoną w formie pieniężnej równowartość zbywanego udziału na
rzecz pozostałych współwłaścicieli. W przypadku umownego zniesienia
współwłasności kwestia spłat pozostaje w gestii współwłaścicieli, o ile w ogóle
będą miały miejsce.

Na marginesie należy wskazać, iż przy ustalonych w
trybie sądowym dopłatach lub spłatach, Sąd oznaczy termin i sposób ich
uiszczenia, wysokość i termin uiszczenia odsetek, a w razie potrzeby także
sposób ich zabezpieczenia. W razie rozłożenia dopłat i spłat na raty terminy
ich uiszczenia nie mogą łącznie przekraczać 10 lat. W wypadkach zasługujących
na szczególne uwzględnienie Sąd na wniosek dłużnika może odroczyć termin
zapłaty rat już wymagalnych (art. 212 § 3 k.c.) 

Gdy brak jest możliwości fizycznego podziału
rzeczy, lub też w przypadku sądowego zniesienia współwłasności żaden ze
współwłaścicieli nie jest w stanie spłacić udziałów pozostałych, możliwe jest
zniesienie współwłasności poprzez sprzedaż rzeczy (art. 212 § 2 k.c.). Sprzedaż rzeczy, powoduje podział uzyskanej
ceny pomiędzy współwłaścicieli. Korzystniejsza pod względem finansowym oczywiście
jest sprzedaż rzeczy dokonana poza postępowaniem sądowym przy porozumieniu
współwłaścicieli. Zarządzana bowiem przez Sąd sprzedaż dokonywana jest przez
komornika, co niewątpliwie przekłada się na uzyskanie cen ze sprzedaży poniżej
ceny rynkowej rzeczy.

W tym
miejscu należy wspomnieć, że szczególne zasady dotyczą sądowego zniesienie
współwłasności gospodarstw rolnych (art. 213-218 k.c.)

Koszty zniesienia współwłasności zależą od
wybranego trybu.

W przypadku zawarcia umowy przed
notariuszem na koszt umownego zniesienia składa się wynagrodzenie notariusza
zależne od wartości nieruchomości. Niewątpliwą zaletą jest jednak czas w jakim
można skutecznie dokonać zniesienia współwłasności.

Przy zniesieniu współwłasności
na drodze sądowej w razie złożenia zgodnego wniosku o podział opłata wynosi 300,00
zł, w pozostałych wypadkach jest to kwota 1 000,00 zł. Oczywiście postępowanie
takie może okazać się czasochłonne, nadto mogą pojawić się dodatkowe koszty w trakcie
postępowania np. koszty wynagrodzenia biegłego.

Przy zniesieniu współwłasności
nieruchomości doliczyć należy również koszty opłat związanych z wpisem zmian do
księgi wieczystej.

Każdorazowo należy również
pamiętać o konsekwencjach podatkowych jakie mogą się pojawić w związku ze
zniesieniem współwłasności.

radca prawny

 Zuzanna Kowol-Socha